Zakelijk gebruik woning: documenteer tijdig en grondig

mei 8, 2025 | Inkomstenbelasting

Voor vermogensetikettering is de wil van de belastingplichtige leidend, tenzij de grenzen der redelijkheid worden overschreden. Bij woningen geldt echter een bijzonder regime: een woning kan volgens de Hoge Raad door zijn aard alleen tot het privévermogen behoren, tenzij er bijzondere omstandigheden zijn.
Een belangrijk criterium in de praktijk is de 10%-regel. Als meer dan 10% van de woning uitsluitend zakelijk wordt gebruikt, kan de gehele woning als ondernemingsvermogen worden aangemerkt. Het gaat hierbij niet alleen om het oppervlaktepercentage, maar ook om de intensiteit en exclusiviteit van het zakelijk gebruik. Recent heeft Rechtbank Gelderland geoordeeld dat een woning van een huisarts niet als ondernemingsvermogen aangemerkt kan worden.

Wat speelde er?

Een huisarts claimt een boekverlies op haar woning bij het staken van haar onderneming. Zij stelt dat de zolderkamer (26 m² op een totaal van 140 m²) sinds de aankoop in 2012 uitsluitend zakelijk wordt gebruikt. Hierdoor moet de gehele woning als ondernemingsvermogen worden aangemerkt. Zij onderbouwt dit met:

• twee verklaringen van derden die de werkkamer hebben bezocht;
• de aanwezigheid van een ladeblok, printer en beeldscherm op de zolder;
• een offerte voor verbouwing waarin een "studeerkamer" wordt genoemd.

De inspecteur betoogt dat sprake is van onvoldoende bewijs voor uitsluitend zakelijk gebruik. Het taxatierapport vermeldt "bergzolder en 4e slaapkamer". De verklaringen zijn opgesteld na de relevante periode en sluiten niet uit dat de zolder ook voor privédoeleinden wordt gebruikt.

Oordeel van de rechtbank

De rechtbank oordeelt dat de bewijslast voor bijzondere omstandigheden bij de belastingplichtige ligt. De huisarts heeft niet aannemelijk gemaakt dat de zolder uitsluitend zakelijk wordt gebruikt. Uit de leveringsakte blijkt ten eerste dat een woning is aangekocht. Ten tweede is er geen enkele foto aanwezig uit de periode 2012-2017. Tot slot sluit het taxatierapport niet uit dat de zolder ook voor privédoeleinden wordt gebruikt.

Praktijklessen

Deze zaak illustreert belangrijke praktijklessen voor ondernemers:

1. Documenteer direct: leg vanaf het begin deugdelijk bewijs vast van zakelijk gebruik, bijvoorbeeld:
   • maak foto's van zakelijke ruimtes (met datumstempel);
   • bewaar facturen van zakelijke inrichting;
   • laat zakelijk gebruik expliciet vermelden in taxatierapporten.
2. Zorg voor exclusiviteit: voorkom dat werkruimtes ook privé worden gebruikt, bijvoorbeeld:
   • plaats geen persoonlijke spullen in de werkruimte;
   • zorg dat gezinsleden geen toegang hebben;
   • ontvang zakelijke contacten in de werkruimte.
3. Administreer consequent: verwerk alle aspecten consistent in uw administratie, bijvoorbeeld:
   • neem afschrijvingen op in uw administratie;
   • claim energiekosten naar rato van oppervlakte;
   • registreer zakelijke bezoekers.

Conclusie

Deze uitspraak bevestigt dat de bewijslast voor bijzondere omstandigheden bij de belastingplichtige ligt. Achteraf bewijzen verzamelen is vaak onvoldoende. Begin daarom direct met het documenteren van zakelijk gebruik.

Erfpacht afkopen of rente betalen?

mei 1, 2025 | Inkomstenbelasting

Een man koopt in 2006 een woning op erfpachtgrond. Hij financiert deze met een hypothecaire lening. In 2018 koopt hij de blote eigendom en verkoopt vervolgens de volle eigendom van de woning en grond aan derden. De koopsom voor de blote eigendom van de grond (€ 57.404,80) wordt uit de verkoopopbrengst van de woning voldaan via de notaris. De man beweert dat van het betaalde bedrag een deel (€ 12.467,39) aangemerkt moet worden als aftrekbare hypotheekrente die hij bij de verkoop van zijn woning heeft betaald. Hij stelt dat dit bedrag als zodanig is opgenomen in de hypotheekakte. 

Volgens de wet zijn alleen aftrekbaar als kosten eigen woning: de renten van de schulden die behoren tot de eigenwoningschuld, de kosten van geldleningen die behoren tot de eigenwoningschuld en de periodieke betalingen op grond van de rechten van erfpacht, opstal en beklemming met betrekking tot de eigen woning.

Het hof oordeelt dat de man niet aannemelijk heeft gemaakt dat het bedrag van € 12.467,39 aftrekbaar is als kosten van de eigen woning. Volgens het hof wijzen de stukken erop dat het volledige bedrag dat aan de erfverpachter is betaald, de koopsom voor de blote eigendom betreft. Dit blijkt uit de leveringsakte en de afrekening van de notaris. 

De leningsovereenkomst bevat, anders dan de man beweert, geen verwijzing naar dit bedrag. Bij de aflossing van de hypotheek is een dergelijk rentebedrag ook niet aan de bank betaald. Het is bovendien niet aannemelijk dat het om rente gaat voor een lening voor de aankoop van de blote eigendom, aangezien de koopprijs via de notaris is voldaan uit de verkoopopbrengst van de woning.

Conclusie

Deze zaak illustreert dat betalingen bij het afkopen van erfpacht niet zomaar als hypotheekrente kunnen worden aangemerkt voor de inkomstenbelasting. Voor fiscale aftrekbaarheid is goede documentatie essentieel, waaruit duidelijk moet blijken welke betalingen precies voor welk doel worden gedaan.

Weet wáár u woont voor hypotheekaftrek

mei 1, 2025 | Inkomstenbelasting

Een in België wonende belastingplichtige geeft in zijn aangifte inkomstenbelasting 2019 een Nederlands pand aan als eigen woning met een negatief saldo van € 7.555. De inspecteur accepteert deze aftrekpost niet, omdat onduidelijk is welk deel van het pand de man als hoofdverblijf ter beschikking staat. Na een ongegrond verklaard bezwaar en beroep gaat de man in hoger beroep bij het gerechtshof 's-Hertogenbosch. De rechtsvraag is of, en zo ja in hoeverre, de man recht heeft op aftrek van eigenwoningkosten.

Standpunten in het geschil

De man stelt dat sprake is van één woning, waarvan hij 100% eigenaar is. Hij is van mening dat hij daarom het volledige negatieve saldo mag aftrekken. De inspecteur betwist het eigendom niet. Hij stelt dat de woning niet geheel ter beschikking staat aan de man. Daarnaast is onduidelijk welk deel van de hypotheek toewijsbaar is aan zijn woongedeelte. Tot slot is niet aangetoond dat de man zelf de hypotheekrente heeft betaald.

Oordeel van de rechters

De rechtbank constateert op basis van een bespreking van Google Streetview-beelden dat het gaat om een grote hoevewoning met twee delen (één met een zwart dak en één met een rood dak) en een apart bijgebouw. Uit de tegenstrijdige verklaringen van de belastingplichtige over zijn exacte woonsituatie concludeert de rechtbank dat niet duidelijk is welk deel van het gehele complex als hoofdverblijf aan de man ter beschikking staat.

Het hof constateert ook dat er tegenstrijdige verklaringen zijn over waar de belastingplichtige precies woont: bij de rechtbank verklaarde hij dat hij sinds zijn scheiding in het stalgedeelte (met het rode dak) woont, terwijl zijn gemachtigde in hoger beroep stelt dat hij in het bijgebouw woont. Ook is onduidelijk welke waarde aan het door hem bewoonde deel moet worden toegekend.

Daarnaast oordeelt het hof dat de belastingplichtige niet aannemelijk heeft gemaakt welk deel van de hypotheek betrekking heeft op zijn woongedeelte. Tot slot heeft hij geen betaalbewijzen overgelegd waaruit blijkt dat hij zelf de rentelasten heeft betaald.

Conclusie

De vraag "Waar woont u precies?" lijkt eenvoudig, maar kan fiscaal grote gevolgen hebben. Deze zaak illustreert de bewijsproblemen die kunnen ontstaan bij complexe woonsituaties voor belastingplichtigen, maar zeker voor buitenlandse belastingplichtigen.

Voor binnenlandse belastingplichtigen is deze uitspraak relevant bij gedeeld gebruik van een woning, verbouwde panden of wanneer familieleden in hetzelfde complex wonen. Voor buitenlandse belastingplichtigen komt daar een extra dimensie bij: zij moeten extra overtuigend aantonen dat een pand als hoofdverblijf dient, terwijl zij officieel in het buitenland wonen. De Belastingdienst kijkt in dergelijke gevallen kritischer naar de eigenwoningclaims.

Of u nu binnenlands of buitenlands belastingplichtig bent, voor een succesvolle aftrek van eigenwoningkosten moet u altijd kunnen aantonen welk deel als hoofdverblijf dient, welk deel van de hypotheek daarop betrekking heeft, en dat u zelf de rente heeft betaald.