Overdrachtsbelasting bij aankoop van een woning: wanneer komt u in aanmerking voor het verlaagde tarief?

dec 5, 2024 | Overdrachtsbelasting

In de regel betaalt u bij de aankoop van een eigen woning 2% overdrachtsbelasting, maar er bestaan verrassende uitzonderingen. In deze zaak draait het om de vraag wanneer iemand wel en wanneer iemand niet kan profiteren van het lagere tarief. Het lage tarief geld als de verkrijger de woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gaat gebruiken en dit voorafgaand aan de verkrijging duidelijk en zonder voorbehoud schriftelijk vastlegt. De inspecteur vond dat de woning niet lang genoeg als hoofdverblijf werd gebruikt en legde daarom een naheffingsaanslag op. De rechtbank moest oordelen of de naheffingsaanslag terecht was opgelegd.

Feiten

Een stel kocht op 31 januari 2021 een woning, met de bedoeling deze als hoofdverblijf te gaan gebruiken. De vereist verklaring is voor de levering opgesteld. Nog voor deze woning werd geleverd, kocht het stel een andere woning. Nadat de eerste woning was geleverd, heeft het stel deze woning betrokken. Nog geen drie maanden later is de tweede woning geleverd. Weer een maand later heeft het stel de tweede woning betrokken.

Standpunt van de belanghebbende

De belanghebbende stelde dat zij de intentie had om de eerste woning ‘anders dan tijdelijk als hoofdverblijf’ te gaan gebruiken. Zij had een daartoe strekkende verklaring bij de inspecteur ingediend. De belanghebbende stelde de eerste woning verlaten te hebben vanwege persoonlijke omstandigheden. Volgens haar waren deze omstandigheden van dien aard dat zij redelijkerwijs niet in staat was de woning langdurig als hoofdverblijf te gebruiken. Daarom was zij van mening dat zij recht had op het verlaagde tarief van 2% overdrachtsbelasting. De belanghebbende beriep zich op de wettelijke bepaling die luidt dat, indien sprake is van een onvoorziene omstandigheid, het verlaagde tarief toch kan gelden. Zij stelde dat de aankoop van een tweede woning, waar zij zich beter thuis voelde, een dergelijke onvoorziene omstandigheid vormde. Zij benadrukte dat haar intentie altijd was geweest om beide woningen langdurig als hoofdverblijf te gebruiken.

Standpunt van de inspecteur

De inspecteur vond dat de belanghebbende niet aan de voorwaarden voor het verlaagde tarief voldeed. Volgens de inspecteur was het criterium 'anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gebruiken’, duidelijk niet gehaald. Daarom legde hij een naheffingsaanslag op voor het verschil tussen het verlaagde tarief van 2% en het algemene tarief van 8%. Daarnaast betoogde de inspecteur dat de aankoop van de tweede woning geen onvoorziene omstandigheid vormde, zoals bedoeld in de wet. De wetgever had namelijk specifieke situaties voor ogen, zoals overlijden, echtscheiding of baanverlies, en niet de wens om een andere woning te betrekken. Daarmee achtte de inspecteur het beroep van de belanghebbende op onvoorziene omstandigheden ongegrond.

Oordeel van de rechtbank

De rechtbank moest oordelen of de belanghebbende voldeed aan de voorwaarden voor het verlaagde tarief. Uit de parlementaire geschiedenis blijkt dat het criterium 'anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gebruiken' inhoudt dat de woning minimaal zes maanden als hoofdverblijf moet worden gebruikt. Alleen in uitzonderlijke omstandigheden kan hiervan worden afgeweken. In dit geval was het duidelijk dat belanghebbende de eerste woning slechts voor een korte periode als hoofdverblijf had gebruikt, waarna zij verhuisde naar de tweede woning. De rechtbank overwoog dat de door belanghebbende aangevoerde omstandigheden niet van dien aard waren dat het onmogelijk was om de woning langdurig te gebruiken. De aankoop van een tweede woning was een bewuste keuze en geen onverwachte gebeurtenis, die onder de noemer 'onvoorziene omstandigheden' valt.
De rechtbank concludeerde daarom dat de belanghebbende niet voldeed aan de voorwaarden voor het verlaagde tarief. De naheffingsaanslag is terecht opgelegd. Dit betekende dat belanghebbende alsnog 8% overdrachtsbelasting moest betalen voor de eerste woning. Ook de in rekening gebrachte belastingrente bleef in stand, aangezien deze volgde uit de naheffingsaanslag.

Advies voor woningkopers

Bent u van plan een woning te kopen en twijfelt u of u in aanmerking komt voor het verlaagde tarief van 2% overdrachtsbelasting? Het is belangrijk om vooraf goed te begrijpen welke voorwaarden hiervoor gelden. In sommige gevallen kan een verkeerde inschatting leiden tot een naheffingsaanslag, met aanzienlijke financiële gevolgen. Neem daarom gerust contact met ons op. Wij helpen u graag.

Startersvrijstelling overdrachtsbelasting geldt niet voor verkrijging schoolgebouw

okt 31, 2024 | Overdrachtsbelasting

Bij de verkrijging van in Nederland gelegen onroerende zaken wordt overdrachtsbelasting geheven. De belasting bedraagt in beginsel 10,4% van de waarde van de onroerende zaak. Onder voorwaarden geldt voor de verkrijging van een woning een lager tarief van 2% of een vrijstelling van overdrachtsbelasting (de startersvrijstelling). Een onroerende zaak is voor de overdrachtsbelasting een woning als hij naar zijn aard bestemd is voor bewoning. Dat moet worden bepaald aan de hand van objectieve maatstaven. Indien verbouwingswerkzaamheden hebben plaatsgevonden, is het aan degene die zich beroept op een wijziging van de aard van de onroerende zaak om te stellen en zo nodig aannemelijk te maken dat de onroerende zaak op het moment van de overdracht naar zijn aard tot woning is bestemd.

De vraag in een procedure voor de rechtbank was of de startersvrijstelling kan worden toegepast op de verkrijging van een voormalige basisschool. De school is aangekocht om te verbouwen tot woning. Ten tijde van de verkrijging was het bestemmingsplan aangepast en hadden al enige verbouwingswerkzaamheden plaatsgevonden. De inspecteur heeft toepassing van de startersvrijstelling geweigerd omdat de onroerende zaak ten tijde van de verkrijging geen woning was. De enige werkzaamheid die voorafgaand aan de levering is verricht, is het ombouwen van een toilet tot een douche. Dat vindt de rechtbank onvoldoende om de aard van de onroerende zaak te wijzigen. Volgens de rechtbank had de onroerende zaak ten tijde van de verkrijging door de belanghebbende nog zijn oorspronkelijk aard. Dat betekent dat terecht het reguliere tarief van 10,4% op de verkrijging is toegepast.

Koper verplicht tot sloop: geen levering bouwgrond

okt 3, 2024 | Overdrachtsbelasting

De verkrijging van een in Nederland gelegen onroerende zaak vormt een belastbaar feit voor de overdrachtsbelasting. Wanneer bij de verkrijging van een onroerende zaak omzetbelasting is geheven, geldt een vrijstelling voor de overdrachtsbelasting. Omzetbelasting wordt geheven bij de levering van nieuwbouw en bij de levering van een bouwterrein. Onder een bouwterrein wordt verstaan onbebouwde grond, die bestemd is om te worden bebouwd met een of meer gebouwen.

Als een oud gebouw wordt geleverd, kan niet zonder meer worden uitgesloten dat sprake is van de levering van onbebouwde grond als de levering gepaard gaat met door of voor rekening van de verkoper verrichte sloopwerkzaamheden. Beoordeeld moet worden wat het voorwerp van de levering is, mede in het licht van hetgeen partijen zijn overeengekomen. Dit volgt uit het arrest Don Bosco. Aan de andere kant sluit bebouwing niet uit dat sprake is van onbebouwde grond als de omvang van de bebouwing in verhouding tot de omvang van de onroerende zaak verwaarloosbaar is. Ongeacht de omvang van de bouwwerken en de verhouding tussen de bebouwde en onbebouwde gedeelten kan het onbebouwde gedeelte als bij de bebouwing behorend terrein kwalificeren. In dat geval is sprake van bebouwde grond.

Alleen als de verkoper van een gebouw in samenhang met de verkoop en levering van het gebouw de sloop ervan verricht, kan sprake zijn van de levering van onbebouwde grond. Een op de koper rustende sloopverplichting is daartoe niet toereikend. In een dergelijk geval is bij de levering overdrachtsbelasting verschuldigd.

Koopprijs of taxatiewaarde: waarover wordt overdrachtsbelasting betaald?

sep 26, 2024 | Overdrachtsbelasting

Een jong stel heeft een woning gekocht. Bij de levering is overdrachtsbelasting betaald over de getaxeerde waarde van de woning, die hoger is dan de betaalde koopsom. De vraag is of de koopprijs of de hogere taxatiewaarde als maatstaf moet dienen voor de heffing van overdrachtsbelasting. Afhankelijk van het antwoord op deze vraag is de startersvrijstelling al dan niet van toepassing.

Standpunt kopers

De kopers hebben de woning gekocht voor € 395.000. De woning is door een taxateur echter getaxeerd op € 430.000. De kopers hebben de woning aangekocht om deze als hoofdverblijf te gebruiken en hebben bij de aangifte overdrachtsbelasting een beroep gedaan op de startersvrijstelling. Daarvoor geldt dat de waarde van de woning onder een zekere grens moet liggen. Destijds bedroeg deze grens € 400.000. De kopers menen dat de koopsom bepalend is voor de heffing van overdrachtsbelasting.

Standpunt inspecteur

De inspecteur betoogt dat de maatstaf voor de heffing van overdrachtsbelasting de getaxeerde waarde van € 430.000 moet zijn, aangezien dit bedrag de waarde in het economisch verkeer zou vertegenwoordigen. De inspecteur stelt bovendien dat de koopprijs van € 395.000 afwijkt van de marktwaarde, mede omdat de woning niet openbaar is aangeboden en de verkoper een bekende was van de kopers.

Oordeel van de rechtbank

De rechtbank volgt het standpunt van de inspecteur en oordeelt dat de taxatiewaarde van € 430.000 als uitgangspunt dient voor de heffing van overdrachtsbelasting. Dit betekent dat de startersvrijstelling niet van toepassing is, omdat de waarde hoger is dan de grens van € 400.000.

Oordeel van het hof

In hoger beroep komt Hof Den Haag tot een ander oordeel. Het hof oordeelt dat de transactie tussen onafhankelijke partijen heeft plaatsgevonden en dat de overeengekomen koopprijs van € 395.000 niet afwijkt van de waarde in het economisch verkeer. Het taxatierapport, dat voor financieringsdoeleinden is opgesteld door een vriendin van de kopers, heeft het hof terzijde geschoven. Het hof oordeelt dat de koopprijs van € 395.000 als maatstaf voor de heffing van overdrachtsbelasting moet worden gehanteerd.

Wettelijk kader en gevolgen

Overdrachtsbelasting wordt berekend over de waarde van de onroerende zaak. Volgens de Wet op belastingen van rechtsverkeer is de waarde ten minste gelijk aan de tegenprestatie. De waarde van een woning moest destijds onder de grens van € 400.000 liggen om in aanmerking te komen voor de startersvrijstelling. Het hof oordeelt dat de waarde van de woning in dit geval € 395.000 bedroeg, waardoor de startersvrijstelling van toepassing was. Dit betekent dat de kopers recht hebben op teruggaaf van de betaalde overdrachtsbelasting.

Conclusie 

Het hof heeft duidelijk gemaakt dat de tussen onafhankelijke partijen overeengekomen koopprijs doorgaans de juiste maatstaf is voor de heffing van overdrachtsbelasting, mits er geen sprake is van marktverstorende omstandigheden. Twijfelt u bij de aankoop van een woning over de juiste toepassing van de overdrachtsbelasting of de startersvrijstelling? Neem contact met ons op voor deskundig advies en begeleiding.

Het belang van de intentie van de koper van een woning

sep 12, 2024 | Overdrachtsbelasting

Een echtpaar kocht een woning en kort daarna een tweede woning. De vraag was of de verkrijging van beide woningen belast kon worden met het verlaagde tarief voor de overdrachtsbelasting van 2%, ondanks dat de kopers al een koopovereenkomst hadden gesloten voor een andere woning. Het echtpaar voerde aan dat zij woning 1 meer dan zes maanden als hun hoofdverblijf hadden gebruikt, terwijl de inspecteur stelde dat de intentie om de woning blijvend als hoofdverblijf te gebruiken ontbrak. De rechtbank diende te oordelen of het ontbreken van deze intentie het verlaagde tarief blokkeerde.

Feiten

Het echtpaar kocht op 21 juni 2021 een woning (woning 1) voor een koopsom van € 838.500. De akte van levering van woning 1 werd gepasseerd op 5 januari 2022, waarbij 8% overdrachtsbelasting werd betaald. Op 1 oktober 2021, enkele maanden na het sluiten van de koopovereenkomst voor woning 1, kocht het echtpaar woning 2. De levering van deze woning vond plaats op 8 februari 2022, waarbij 2% overdrachtsbelasting werd voldaan. Omdat woning 2 verbouwd werd, woonde het echtpaar van 7 januari 2022 tot 12 augustus 2022 in woning 1. Het echtpaar maakte bezwaar tegen de betaalde overdrachtsbelasting voor woning 1 en verzocht om toepassing van het verlaagde tarief van 2%.

Standpunt van de inspecteur

De inspecteur wees het bezwaar af, met de argumentatie dat het echtpaar al vóór de levering van woning 1 een koopovereenkomst voor woning 2 had gesloten. Hierdoor ontbrak volgens de inspecteur de intentie om woning 1 anders dan tijdelijk als hoofdverblijf te gebruiken.

Oordeel van de rechtbank

De rechtbank oordeelde dat de kopers niet voldeden aan de voorwaarden voor het verlaagde tarief van 2% overdrachtsbelasting. Voor de toepassing van dit tarief moet de koper de intentie hebben om de woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf te gebruiken. Hoewel het echtpaar meer dan zes maanden in woning 1 heeft gewoond, was al vóór de levering van woning 1 een koopovereenkomst gesloten voor woning 2. Dit suggereerde dat woning 1 slechts tijdelijk zou worden gebruikt.

Conclusie

In deze casus speelde het zogenaamde zesmaandencriterium een belangrijke rol. Het zesmaandencriterium houdt in dat, als een woning minimaal zes maanden als hoofdverblijf wordt gebruikt, dit een sterke indicatie is dat de woning anders dan tijdelijk bewoond wordt. Echter, de rechtbank benadrukte dat dit criterium niet leidend is. Het belangrijkste blijft de intentie van de koper op het moment van de verkrijging van de woning. Omdat het echtpaar al vóór de levering van woning 1 een koopovereenkomst voor een andere woning had gesloten, ontbrak de intentie om woning 1 blijvend als hoofdverblijf te gebruiken. Dit betekende dat het verlaagde tarief niet van toepassing was.

Deze uitspraak maakt duidelijk dat de intentie bij de verkrijging van een woning doorslaggevend is voor de toepassing van het verlaagde tarief overdrachtsbelasting. Zelfs als een woning langer dan zes maanden als hoofdverblijf wordt gebruikt, kan het ontbreken van de juiste intentie ertoe leiden dat het standaardtarief overdrachtsbelasting van toepassing is.

Heeft u vragen over de toepassing van het verlaagde tarief overdrachtsbelasting? Neem contact met ons op voor deskundig advies en begeleiding.

Verbouwing leidt niet tot nieuw gebouw

jul 11, 2024 | Overdrachtsbelasting

Bij de verkrijging van in Nederland gelegen onroerende zaken is overdrachtsbelasting verschuldigd. Er geldt echter een vrijstelling van overdrachtsbelasting wanneer de levering van een onroerende zaak belast is met omzetbelasting. Dat is het geval bij de levering van een gebouw vóór, op of uiterlijk twee jaar na het tijdstip van eerste ingebruikneming. Van eerste ingebruikneming is ook sprake als door een ingrijpende verbouwing een nieuw gebouw is ontstaan.

Volgens een arrest van de Hoge Raad is voor het door verbouwing ontstaan van een nieuw gebouw vereist dat de bouwkundige constructie is gewijzigd. Andere factoren als de bouwkundige identiteit, de uiterlijke herkenbaarheid, wijzigingen in functie of de omvang van de gedane investeringen kunnen aanwijzingen zijn voor de constatering dat door de verbouwing een nieuw gebouw is ontstaan, maar zijn niet doorslaggevend of noodzakelijk.

Hof Amsterdam heeft in een procedure het betoog dat de Hoge Raad met dat arrest een onjuiste interpretatie heeft gegeven van het Kozuba-arrest van het Hof van Justitie EU afgewezen. Volgens het hof gaat ook het Hof van Justitie EU uit van een zeer ingrijpende verbouwing als voorwaarde voor het ontstaan van een nieuw gebouw. Aan die voorwaarde is niet voldaan bij de verbouwing van een oud kantoorpand, waarvan het betonskelet intact is gebleven. Volgens het hof wordt met het begrip “bouwkundige constructie” gedoeld op het gedeelte van een bouwwerk, dat ervoor zorgt dat het bouwwerk blijft staan door het voldoende dragend vermogen en stijfheid te geven. Dat deel is door de verbouwing, ondanks de omvang daarvan, niet gewijzigd. De verkrijging van het pand is belast met overdrachtsbelasting.